Tín dụng bất động sản: "Quản" chứ không "siết"

Ngân hàng “không ghét” bất động sản

Thời gian gần đây, dư luận đặc biệt quan tâm đến câu chuyện kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Động thái này khiến một số doanh nghiệp trong ngành và nhà đầu tư tỏ ra lo lắng. Không ít người dân mua nhà ở thực cũng kêu cứu vì ngân hàng hết room, không thể giải ngân.

Trong khi đó, tại Họp báo thông tin kết quả hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2022 do Ngân hàng Nhà nước tổ chức mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng hay chặn tín dụng bất động sản. Phó Thống đốc Đào Minh Tú còn cho rằng, đối với những dự án khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. Ngân hàng Nhà nước không khống chế điều này.

Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với những trường hợp kinh doanh đầu cơ, những dự án thuộc phân khúc giá trị lớn. Bởi nếu doanh nghiệp mất thanh khoản, không trả được sẽ để lại nợ xấu. Chưa kể, việc tập trung vốn quá nhiều có thể dẫn đến tình trạng lũng đoạn, đầu cơ, thổi giá,… tạo ra những hiện tượng nóng.

Chia sẻ tại tọa đàm “Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng?” do báo Dân trí tổ chức sáng 16/6, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng bất động sản. Dòng tiền tín dụng vẫn đầu tư vào bất động sản, tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng không cao bằng tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. “Điển hình năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung là 14%, còn của bất động sản là 12%. Đây là một trong những định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước” - ông Nguyễn Quốc Hùng nói.

Tọa đàm “Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng?”

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng phân tích, khi nói đến tín dụng bất động sản, phải đặt vấn đề đây là ngành nghề hết sức quan trọng, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực phụ trợ, vì vậy việc đầu tư cho lĩnh vực bất động sản luôn được quan tâm. Ngân hàng Nhà nước cũng đã “bơm” vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Theo quan điểm của Ngân hàng Nhà nước, dòng tiền ngắn hạn đầu tư trung dài hạn tới đây cần phải được điều chỉnh cho phù hợp. Ngân hàng Nhà nước vẫn chỉ đạo các ngân hàng thương mại đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên, xem xét chọn lọc đối tượng phù hợp, đảm bảo an toàn hệ thống, có chính sách phù hợp và ưu tiên đầu tư vào sản xuất.

Hiện nay, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nhìn nhận bất động sản là một lĩnh vực rủi ro, giá bất động sản biến động lớn. Ví dụ, trước đây đất giá 100 triệu đồng/m2 và ngân hàng cho vay 50% giá trị tài sản đảm bảo, tức cho vay 50 triệu đồng/m2, nhưng giá thời điểm này có thể lên đến 300 triệu đồng/m2. Như vậy, vẫn tài sản đấy mà ngân hàng cho vay tới 150 triệu đồng/m2.

“Nếu không phải là giá trị thật, khi có sự biến động khiến giá bất động sản giảm xuống thì rủi ro rất lớn. Vì vậy, không đặt vấn đề siết tín dụng bất động sản, nhưng các tổ chức tín dụng phải xem xét những dự án nào hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng để đảm bảo an toàn hệ thống và có thể thu hồi được gốc và lãi” - ông Hùng nhấn mạnh.

Cũng theo Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, nếu nhà đầu tư bất động sản hoàn tất thủ tục pháp lý, vốn tự có đảm bảo đủ theo quy định, nhu cầu vốn tín dụng chỉ là bổ sung thì ngân hàng sẵn sàng cho vay và thậm chí còn tranh nhau để cho vay.

“Ngành ngân hàng luôn quan tâm đến lĩnh vực bất động sản và không bao giờ mong muốn giá bất động sản có những “chao đảo” bởi 70% tài sản đảm bảo mà các tổ chức tín dụng đang nắm giữ của doanh nghiệp là bất động sản. Nếu bất động sản đi xuống, tức khách hàng khó khăn không trả được nợ, thì ngân hàng cũng gặp khó trong phát mại tài sản đảm bảo. Do đó, cần đặt vấn đề phải kiểm soát làm sao cho thị trường bất động sản phát triển bền vững” - ông Hùng nói.

Ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ là “sợi chỉ” mong manh

Liên quan đến việc xác định thế nào là đầu cơ bất động sản, gây nguy hại cho nền kinh tế, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thực tế, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một “sợi chỉ” rất mong manh nên không nên quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ. Nếu một người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá nhiều so với mức vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm.

Ông Thịnh lấy ví dụ, người vay chỉ có một phần vốn nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều. Dẫn đến khả năng quản lý vốn không có, không đáp ứng được yêu cầu ngân hàng đưa ra.

“Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để ngân hàng có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng không dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30 - 50% lượng tiền doanh nghiệp muốn vay. Cái quan trọng nhất là phải thanh lọc thị trường để bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt” - ông Thịnh nhấn mạnh.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, các ngân hàng cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức. Doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì cho vay. Ngoài ra, với doanh nghiệp đang triển khai dự án, chuẩn bị đưa ra thị trường cần lượng vốn nữa để hoàn thành dự án thì ngân hàng nên cho vay để họ có thể thu hồi vốn.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng nên tạo điều kiện cho những người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro (1 - 1,5 tỷ đồng).

Ranh giới giữa việc mua bất động sản để sử dụng và mua để đầu cơ, đầu tư hiện nay rất khó phân định

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, hiện chưa có quy định về đầu cơ tín dụng bất động sản và các ngân hàng thương mại cũng phải nhìn nhận, xem xét ảnh hưởng.

Ông Hùng lấy ví dụ, một chủ đầu tư xây dựng một tòa chung cư khoảng 500 căn, nhưng nếu có đối tượng đầu cơ hay gọi là kinh doanh mua cùng lúc 100 căn hộ thì giá đã khác nhau. Khi những căn hộ này thuộc quyền sở hữu của họ, nếu họ sử dụng vốn của ngân hàng, họ có quyền quyết định giá bán và không thể kiểm soát được, thậm chí họ có thể lợi dụng cơ chế để nâng giá lên. Chủ đầu tư chưa chắc đã hiệu quả nhưng nhà đầu tư ấy sẽ đẩy giá bất động sản lên cao bất thường.

Cũng theo Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, các chủ đầu tư rất mong bán được dự án một cách nhanh nhất để thu hồi vốn. Do đó, họ muốn nhà kinh doanh bất động sản mua một lúc 50 - 100 căn. Nhưng nếu người này không được ngân hàng cho vay thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp. Còn khi đẩy giá lên cao thì chịu rủi ro chính là tổ chức tín dụng, còn chịu ảnh hưởng nhất chính là người dân. Như vậy, ngân hàng phải xem xét và hết sức thận trọng khi cho vay với những đối tượng đầu cơ bất động sản.

“Trong bối cảnh hiện nay, các dự án được phê duyệt rất hạn chế, vậy nhu cầu bất động sản nằm ở đâu? Nếu như chúng ta không có động thái kiểm soát tốt, không cẩn thận các nhà đầu cơ này sẽ đưa lên một cái giá không tưởng, và cuối cùng người dân sẽ chịu ảnh hưởng”, ông Hùng nói.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, nhà đầu tư cần có tư duy xác định vốn tín dụng chỉ là vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh và phải có giải pháp huy động vốn trên thị trường.

“Còn nếu dựa vào vốn tín dụng, tôi chưa muốn nói là thông đồng, là sân sau của nhau, chủ đầu tư có thể xây tòa nhà lên nhưng công ty con có thể ôm cùng lúc hàng trăm căn và chính công ty con này lại đứng ra vay tổ chức tín dụng và thế chấp bằng chính căn hộ đấy, thì liệu rủi ro xảy ra ai chịu trách nhiệm?” - ông Hùng gia đặt vấn đề.

Về phía Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho rằng, các ngân hàng thương mại là doanh nghiệp kinh doanh nên họ phải là người đầu tiên kiểm soát dòng tiền họ bỏ ra cho vay. Họ kiểm soát bằng cách thông qua việc đánh giá phương án kinh doanh của chủ đầu tư.

Theo ông Dũng, có rất nhiều yếu tố để đánh giá như năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư, phương án kinh doanh, năng lực triển khai thực hiện dự án từ trước đến nay,… Ngân hàng là nơi đầu tiên phải đánh giá rủi ro, chịu trách nhiệm. Nhưng đôi khi vì lợi nhuận, vì chỉ tiêu kinh doanh mà bỏ qua yếu tố rủi ro.

Do đó, từng ngân hàng họ tự có trách nhiệm với đồng tiền mình bỏ ra. Với chủ đầu tư cũng vậy, họ cũng muốn triển khai dự án, thu hồi vốn, chứ đâu muốn rủi ro, họ cũng hướng đến có lợi. Đương nhiên, quá trình kinh doanh còn ảnh hưởng nhiều yếu tố từ thị trường,… Các doanh nghiệp có năng lực đánh giá, tính toán được câu chuyện đường dài thì hoạt động hiệu quả.

“Tôi cho rằng quan trọng nhất vẫn là từ ngân hàng. Ranh giới giữa việc mua để sử dụng và mua để đầu cơ, đầu tư hiện nay rất khó phân định. Bởi có những đối tượng rất rõ đầu cơ, nhưng có những trường hợp không rõ ràng”, ông Dũng nói.