Đằng sau quyết định "sang tay" doanh nghiệp bất động sản công nghiệp của Phát Đạt (PDR)

Phát Đạt nhượng lại doanh nghiệp bất động sản công nghiệp cho công ty riêng của Chủ tịch

Mới đây, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đã công bố quyết định thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Công ty CP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (Phat Dat IP).

Cụ thể, Phát Đạt sẽ nhượng lại 99,8 triệu cổ phần có giá trị theo mệnh giá là 998 tỷ đồng, tương đương 99,8% vốn điều lệ của Phat Dat IP. Mức giá chuyển nhượng được Phát Đạt ấn định không thấp hơn 130% mệnh giá. Theo đó, bên mua là Công ty TNHH Phát Đạt Holdings sẽ phải chi ít nhất 1.297 tỷ đồng cho thương vụ này.

Được biết, đây là doanh nghiệp có liên quan tới ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Phát Đạt. Cụ thể, ông Đạt cũng đang giữ Chủ tịch kiêm đại diện pháp luật tại Phát Đạt Holdings.

Theo tìm hiểu, Phát Đạt Holdings được thành lập ngày 24/11/2021 với vốn điều lệ là 10.800 tỷ đồng, hoạt động chính trong lĩnh vực hỗ trợ dịch vụ tài chính chưa được phân vào đâu. Hiện tại, doanh nghiệp này đang là cổ đông lớn thứ hai của Phát Đạt, chỉ sau Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt với tỷ lệ sở hữu là 10, 07%.

Trước đó, đầu năm 2022, Phát Đạt Holdings đã có 3 lần nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Đạt với tổng số lượng cổ phiếu là 54 triệu đơn vị, nâng tỷ lệ sở hữu tại Phát Đạt từ 0% lên 10,96%. Tuy nhiên, cuối năm 2022, trong giai đoạn cổ phiếu PDR giảm sàn, Phát Đạt Holdings đã bị công ty chứng khoán bán giải chấp 6 triệu cổ phiếu, đã hạ sở hữu tại Phát Đạt xuống còn 10,07% như hiện nay.

Về PDR, sau sự cố cuối năm qua, Công ty đã và đang tái cơ cấu nợ vay trong suốt thời gian qua. Theo BCTC quý 3/2023, tại thời điểm 30/9 công ty còn 3.336 tỷ đồng nợ vay tài chính, giảm 14% so với cuối quý 3 và giảm hơn 1.100 tỷ đồng so với số đầu năm.

Phát Đạt từ bỏ tham vọng làm bất động sản công nghiệp?

Việc Phát Đạt thoái sạch vốn tại công ty con thu hút không ít sự quan tâm của giới quan sát, bởi lẽ Phat Dat IP trước nay vẫn được xem đại diện cho tham vọng làm bất động sản công nghiệp của “đại gia” ngành địa ốc phía Nam.

Còn nhớ, hồi tháng 8/2020, sau một loạt những thông tin về kế hoạch tạo đột phá, chỉ tiêu cao về doanh thu, lợi nhuận ngắn hạn lẫn dài hạn và chuỗi kết quả kinh doanh rực rỡ, Phát Đạt công bố thành lập Phat Dat IP, mở ra hướng đi mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Doanh nghiệp có vốn điều lệ là 680 tỷ đòng, do Phát Đạt nắm 68%.

Thời điểm đó, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Phát Đạt khẳng định, quyết định thành lập Phat Dat IP không đơn thuần là chạy đua theo xu hướng hay cơ hội ngắn hạn, mà có sự lựa chọn, chuẩn bị và triển khai với nền tảng vững chắc, khi công ty mẹ đã có “của ăn của để” và tạo dựng được mạng lưới đối tác – nhà đầu tư và “chiến hữu” vững mạnh.

Chưa đầy một năm sau, ngày 12/1/2021, Phat Dat IP tăng vốn đột biến lên mức 3.000 tỷ đồng. Đáng nói, đây cũng là năm mà hàng loạt các ông lớn địa ốc, trong đó có Vingroup tuyên bố đặt chân sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp nhằm đón “sóng” FDI.

Tổng giám đốc của Phat Dat IP khi đó là ông Trần Tấn Sỹ cho hay, doanh nghiệp đang định hướng phát triển những cụm công nghiệp đô thị dịch vụ có quy mô từ 1.000 – 6.000 ha tại các địa phương đã có sẵn cơ sở hạ tầng phát triển và lợi thế để phát triển khu công nghiệp như Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Tháp… Theo đó, Phat Dat IP nắm trong tay rất nhiều dự án đình đám như dự án Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ Phát Đạt – Dung Quất (Quảng Ngãi) quy mô 1.152 ha; dự án Kho bãi tổng hợp – dịch vụ logistics Tài Tiến (Bà Rịa – Vũng Tàu) quy mô 24 ha; dự án Cụm Công nghiệp Hàm Ninh (Phú Quốc) quy mô 59,16 ha; dự án Khu công nghiệp Cao Lãnh và Cao Lãnh II, III phân kỳ 1 quy mô 1.000 ha…

Tuy nhiên, tháng 2/2023, trong bối cảnh toàn ngành bất động sản gặp khó, Phat Dat IP bất ngờ giảm vốn điều lệ xuống còn 2.000 tỷ đồng. Một tháng sau đó, ngày 29/3/2023, HĐQT Phát Đạt chấp thuận việc mua lại cổ phần của các cổ đông sáng lập của Phat Dat IP với tổng số lượng 63,6 triệu cổ phần, nâng tỷ lệ sở hữu lên 99,8% vốn điều lệ công ty.

Đến ngày 25/10 mới đây, doanh nghiệp này tiếp tục giảm vốn điều lệ xuống còn 1.000 tỷ đồng.

Lợi nhuận quý III của Phát Đạt bốc hơi 86% dù doanh thu tăng đột biến

Đáng nói, quyết định sang nhượng công ty con của Phát Đạt diễn ra trong bối cảnh doanh nghiệp này vẫn phải đối mặt với vòng xoáy khốc liệt của thị trường bất động sản thời gian vừa qua.

Như Kinhtechungkhoan.vn từng thông tin, báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2023 của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) chứng kiến sự tăng trưởng vượt trội trong hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp này. Cụ thể, doanh thu thuần đạt 355 tỷ đồng, cao gấp gần 32 lần so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá vốn hàng bán tăng chậm hơn rất nhiều và dừng lại ở mức 44 tỷ đồng. Nhờ vậy, lợi nhuận gộp quý III/2023 của Phát Đạt tăng gấp 52 lần so với cùng kỳ, đạt 311 tỷ đồng.

Đáng nói, doanh thu tài chính của Phát Đạt chỉ đạt vỏn vẹn 550 triệu đồng, sụt giảm 56% so với cùng kỳ, do không còn ghi nhận khoản lãi đột biến từ chuyển nhượng công ty. Trong khi đó, dù đã được tiết giảm 28% so với cùng kỳ, nhưng chi phí tài chính vẫn còn quá cao, ở mức 113 tỷ đồng, không chỉ làm “tan biến” khoản doanh thu tài chính ít ỏi của Phát Đạt mà còn “ngốn” cả vào lợi nhuận gộp.

Thêm vào đó, doanh nghiệp này còn phải “gánh” thêm khoản lỗ 6,7 tỷ đồng từ công ty liên doanh, liên kết, trong khi cùng kỳ con số này chỉ dừng lại ở mức 12 triệu đồng. Kết quả, lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt chỉ đạt gần 102 tỷ đồng, “bốc hơi”’ 86% so với cùng kỳ.

Giải trình về biến động lợi nhuận trong kỳ, Phát Đạt cho biết, nguyên nhân chủ yếu là do tình hình kinh doanh chung của thị trường, đặc biệt là ngành bất động sản đã khiến việc đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp vào các dự án bất động sản không được thuận lợi. Một yếu tố khác là do doanh nghiệp này đang thực hiện tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Nhìn chung, nếu loại trừ khoản lợi nhuận đột biến nhờ chuyển nhượng công ty con ghi nhận vào cùng kỳ năm trước, mức lợi nhuận năm nay của Phát Đạt được xem là tích cực hơn, bởi lẽ nó dựa vào hoạt động kinh doanh cốt lõi hơn là doanh thu tài chính.

Kết quả kinh doanh của Phát Đạt thời gian gần đây

Luỹ kế 9 tháng đầu năm, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 550 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cũng sụt giảm tới 72%, đạt xấp xỉ 400 tỷ đồng. Điểm tích cực là dòng tiền kinh doanh của Phát Đạt đã chuyển dương 406 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái âm hơn 1.758 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9/2023, tổng tài sản của Phát Đạt ghi nhận ở mức 20.591 tỷ đồng, giảm 10% so với cùng kỳ, chủ yếu là các khoản phải thu ngắn hạn khác cũng như tiền mặt giảm và doanh nghiệp cũng đã thoái bớt vốn tại công ty liên kết.

Đáng chú ý, theo thuyết minh của Phát Đạt, kể từ quý II, doanh nghiệp không còn ghi nhận khoản góp vốn 27,86% (trị giá 643 tỷ đồng) tại Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - KL (chủ đầu tư dự án Astral City - Bình Dương). Đồng thời, khoản phải thu tại đơn vị này trên bảng cân đối kế toán cũng giảm gần một nửa, về còn 777 tỷ đồng.

Phía bên kia bảng cân đối, tổng nợ phải trả của Phát Đạt giảm 12%, xuống còn 11.968 tỷ đồng. Trong đó, tổng nợ vay chiếm 28% cơ cấu nợ, ghi nhận ở mức 3.366 tỷ đồng, bao gồm 1.552 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 1.814 tỷ đồng nợ vay dài hạn.

Một điểm sáng là dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp chỉ còn 980 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 1.457 tỷ đồng vào cuối quý II, thể hiện nỗ lực tất toán nợ trái phiếu của ban điều hành trước khi năm tài chính 2024 bắt đầu.

Phát Đạt hoàn tất thanh toán lô trái phiếu 270 tỷ đồng Theo thông tin từ HSX, PDR đã hoàn tất mua lại toàn bộ 135 tỷ đồng trái phiếu còn lưu hành của lô trái phiếu ...

Phát Đạt (PDR): Nghịch lý doanh thu đột biến, lợi nhuận "bốc hơi" 86% trong quý III Doanh thu cốt lõi đột phá, song vì thiếu hụt nguồn thu tài chính nên lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt (PDR) vẫn trượt ...

Doanh nghiệp bất động sản quý III: Lợi nhuận “héo hon”, loay hoay xử lý hàng tồn kho và nợ vay Chi phí, hàng tồn kho, nợ vay là những yếu tố kìm hãm sự vực dậy của các doanh nghiệp bất động sản.