Veracity - nhân tố 'hồi sinh' dự án 'đất vàng' Summit Building và Harmony Square là ai?

Phối cảnh dự án Summit Building 216 Trần Duy Hưng

'Bi kịch' vỡ tiến độ dự án liệu có lặp lại?

Thời gian qua, giới đầu tư Hà Nội tỏ ra hứng thú với sự nổi lên như cồn của một nhà phát triển bất động sản vô cùng mới mẻ, đó là Veracity - đơn vị đã liên tiếp tạo tiếng vang lớn trong vai trò là đối tác chiến lược, nhân tố đặc biệt tham gia "hồi sinh" các dự án "đất vàng" giữa lòng thành phố.

Thành lập tháng 10/2017, chưa đầy hai năm sau, Veracity đã thuyết phục được UBND TP. Hà Nội cho phép nhận chuyển nhượng toàn bộ Dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại - Summit Building (số 216 đường Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy) từ Liên danh Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội và Công ty TNHH Thương mại đầu tư Bất động sản 216.

Chiếm vị trí trung tâm trên cung đường "tỷ đô", dự án Summit Building 216 Trần Duy Hưng có quy mô tương đối lớn trên khu đất 2.373 m2; diện tích xây dựng 1.185 m2; tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 52.217 m2. Tổng vốn đầu tư hơn 790 tỷ đồng.

Tòa nhà cao 35 tầng bề thế này ước tính cung cấp ra thị trường gần 300 căn hộ, với mức giá trung bình không dưới 55 triệu đồng/m2. Tạm tính theo diện tích sàn, dự án có thể tạo ra khoảng 1.700 tỷ đồng doanh thu cho chủ đầu tư.

Sau 3 năm đầu tư và triển khai, theo lời chia sẻ của môi giới, dự án Summit Building 216 Trần Duy Hưng đang gấp rút hoàn thiện những khâu cuối cùng, trước khi được trao tận tay khách hàng. Ở diễn biến liên quan, mới đây Veracity trong cương vị đại diện chủ đầu tư, đã tổ chức ký kết hợp tác chiến lược phân phối độc quyền dự án Summit Building với Tân Long Land, nhà môi giới quá đỗi thân quen của Veracity.

Cú bắt tay gần nhất giữa Veracity và Tân Long Land diễn ra vào cuối năm 2021, tại dự án Harmony Square - 199 Nguyễn Tuân. Khi đó, kịch bản tương tự đã diễn ra, Veracity - đơn vị phát triển dự án, đại diện chủ đầu tư và Tân Long Land - người phân phối độc quyền dự án đã phối hợp tổ chức lễ cất nóc hoành tráng, nhận về sự chú ý đặc biệt của giới địa ốc Hà Thành.

Tọa lạc ở khu đất đắc địa, trên nút giao hai tuyến phố lớn là Nguyễn Tuân và Ngụy Như Kon Tum (quận Thanh Xuân), các căn hộ của Harmony Square cứ bán "đắt như tôm tươi", vượt lên khỏi sự ảm đạm của thị trường, dẫu cho giá bán chẳng hề thấp, bình quân trên 40 triệu đồng/m2 - tương đương gần 3 tỷ đồng cho căn hộ rộng 70m2.

Trái ngược với tốc độ bán hàng nhanh chóng, Harmony Square gần đây lọt top những dự án tiến độ trì trệ nhất của Hà Nội. Chỉ trong vài tháng ít ỏi, đã không ít lần cư dân Harmony Square tập trung biểu tình tại văn phòng chủ đầu tư, bởi dự án liên tục bị phá vỡ cam kết bàn giao nhà, gây ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của họ.

Một vị khách lớn tuổi cho biết, để sở hữu căn hộ Harmony Square, ông đã phải dùng đến toàn bộ số tiền tích lũy, thậm chí còn vay mượn thêm bạn bè, đồng nghiệp với mong ước có ngôi nhà riêng ổn định cuộc sống. Vậy mà chủ đầu tư liên tiếp bội ước, hết lần này tới lần khác trễ hẹn bàn giao nhà, ban đầu là quý I/2022, rồi lùi dần đến quý III/2022, và mới đây thay đổi đến cuối quý II/2023.

Trên thực tế, từ nhiều tháng nay, dự án Harmony Square vẫn "án binh bất động", chỉ là một khối bê tông xám lạnh, thô ráp, chẳng giống như lời quảng bá đầy hấp dẫn đưa ra trước đó.

Liên tục trễ hẹn giao nhà, dự án dự án Harmony Square đang được cầm cố tại ngân hàng.

Theo tìm hiểu, chủ đầu tư dự án Harmony Square là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản DLC (Công ty DLC), công ty con của Công ty CP Đầu tư và Tư vấn An Việt (Công ty An Việt).

Lãnh đạo Công ty An Việt là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Tùng (SN 1985). Ông Tùng cũng đã/đang đứng tên tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Trí tuệ Sáng Việt và Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Bất động sản HQV.

Ông Tùng tham gia sáng lập Bất động sản HQV với tỷ lệ sở hữu 40% cổ phần trên mức vốn điều lệ 700 tỷ đồng, bên cạnh ông Bùi Anh Hoàng (30% cổ phần) và ông Vũ Minh Tuấn (30% cổ phần).

Thời điểm tháng 4/2017, Bất động sản HQV nắm 99,79% vốn điều lệ của Công ty CP Doanh nghiệp trẻ Hà Nội (nay là Công ty CP Familia), chủ đầu tư dự án chung cư Discovery Complex 3 số 254 đường Hoàng Quốc Việt (Bắc Từ Liêm), một dự án rất đì đẹt về tiến độ, nhiều năm là bãi đất trống và vừa bị xướng tên trong danh sách thanh tra của thành phố.

Mặt khác, bà Trịnh Thị Hà (SN 1979), Tổng giám đốc Công ty CP Veracity, đơn vị phát triển dự án Harmony Square cũng đang đảm nhiệm vai trò giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của Familia. Như vậy, có thể thấy mối quan hệ kinh doanh khá thân thiết giữa các đối tác này.

Đâu là bệ đỡ cho sự trỗi dậy của Veracity

Một điều khá bất ngờ, đó là trước khi bén duyên với bất động sản, Veracity tiền thân là Công ty CP Khai khoáng Phương Minh Đăng, vốn điều lệ 20 tỷ đồng và đăng ký ngành nghề kinh doanh chính là khai thác đá, cát, sỏi, đất sét. Cổ đông sáng lập giữ 90% cổ phần là Công ty CP Khai thác nhà Hà Nội, cùng đó là hai cá nhân ông Phạm Quang Thảo (SN 1981) và ông Nguyễn Viết Ngọc (SN 1973).

Một tháng sau, giới chủ Veracity tiến hành phân phối lại cổ phần, song song với sự thoái lui của cổ đông tổ chức duy nhất, ông Nguyễn Hải Lưu (SN 1976) xuất hiện và nắm 60% vốn điều lệ, kế đó là ông Nguyễn Viết Ngọc (35% vốn điều lệ), ông Phạm Quang Thảo (5% vốn điều lệ).

Người đứng tên của Veracity không cố định, và qua nhiều lần đổi chủ, bà Trịnh Thị Hà chính thức được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc, người đại diện pháp luật từ giữa tháng 11/2018. Theo quan sát, bà Hà là "mắt xích" quan trọng trong liên minh doanh nghiệp có quan hệ với Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank. Ngân hàng này là nhà băng cấp tín dụng cho Veracity và các đơn vị liên quan. Chẳng hạn trong cùng ngày 20/9/2019, Veracity đã cầm cố dự án Summit Building 216 Trần Duy Hưng tại ngân hàng này, đồng thời cổ đông khi đó gồm ông Nguyễn Hải Lưu và Nguyễn Anh Tiến cũng đã thế chấp toàn bộ cổ phần Veracity đang sở hữu.

Tương tự, chủ đầu tư Harmony Square cũng thế chấp dự án cho phía PVcomBank từ đầu năm 2022, và ít ngày sau Công ty An Việt (công ty mẹ của chủ đầu tư) tiếp tục đem toàn bộ 100% cổ phần của Bất động sản DLC làm tài sản bảo đảm cho một hợp đồng với ngân hàng này. Hợp đồng được ký vào ngày 20/1/2022.

Hồi cuối 2019, Veracity huy động 1.135 tỷ đồng trái phiếu, theo đó CTCK Dầu Khí (PSI) đảm nhiệm vai trò tổ chức đại lý phát hành, đại lý lưu ký, quản lý chuyển nhượng.

Theo tài liệu của phóng viên, hết năm 2019, tổng nợ phải trả của Veracity tăng mạnh lên 1.290 tỷ đồng, do doanh nghiệp phát sinh khoản vay ngắn hạn 1.135 tỷ đồng, là nợ trái phiếu nói trên. Việc số nợ cao gấp 4 lần vốn chủ sở hữu (283 tỷ đồng) cho thấy Veracity sử dụng đòn bẩy lớn, gây ra những rủi ro tài chính đáng lo ngại. Trước hết, lãi suất Veracity phải trả cho trái chủ là khá cao, với kỳ đầu tiên lên đến 11,75%/năm, còn các kỳ sau tính theo lãi suất tiền gửi 12 tháng do PVcomBank công bố trong cùng thời điểm cộng với mức tối thiểu 4,25%/năm.

Trước thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản thấp và môi trường lãi suất tăng cao, ví dụ như hiện nay, thì khả năng thanh toán của Veracity là vấn đề rất đáng quan tâm. Đến cuối năm 2021, nợ phải trả của Veracity tiếp tục tăng lên 1.539 tỷ đồng, gấp 5,5 vốn tự có.

Các dự án đang trong quá trình đầu tư, phát triển nên kết quả kinh doanh Veracity khá ảm đạm, chỉ vừa ghi nhận 7 tỷ đồng doanh thu thuần đầu tiên vào năm 2020, tăng lên hơn 17 tỷ đồng năm kế tiếp. Tuy vậy, doanh nghiệp chưa thể thoát khỏi tình trạng lỗ "triền miên" bởi sự gia tăng của các chi phí vận hành. Hết năm 2021, lỗ lũy kế đã vượt ngưỡng 11 tỷ đồng.

Có chung hoàn cảnh, không hiếm doanh nghiệp trong liên minh kinh doanh Veracity cũng đang hoạt động thiếu hiệu quả, nợ vay lớn, bức tranh tài chính u ám, đơn cử như bộ đôi Công ty DLC, Công ty An Việt - chủ dự án Harmony Square 199 Nguyễn Tuân...

Hành trình đất vàng về tay Veracity

Tháng 1/2022, sau vụ việc Tân Hoàng Minh và 3 doanh nghiệp khác trúng đấu giá đất Thủ Thiêm "bỏ cọc", Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (Bộ Công an) đã có văn bản gửi UBND TP. Hà Nội và các sở, ngành liên quan đề nghị phối hợp cung cấp thông tin, tài liệu về các dự án do Tập đoàn Tân Hoàng Minh thực hiện trên địa bàn.

Có 11 dự án nằm trong diện xác minh được nêu rõ, gồm: D’.Le Pont D’ or Hoàng Cầu; D'. Palais Louis Nguyễn Văn Huyên; D' San Raffles Hàng Bài; D' El Dorado I Phú Thượng; D'. Le Roi Soleil Quảng An, Tây Hồ; Tân Hoàng Minh Lò Đúc... và nổi bật trong đó là dự án Summit Building 216 Trần Duy Hưng.

Nếu xét về nguồn gốc khu đất, Summit Building 216 Trần Duy Hưng vốn được phê duyệt xây dựng trên đất công, không qua đấu giá và sau nhiều giai đoạn đã chuyển thành đất tư, nhà ở thương mại.

Theo tìm hiểu của phóng viên, ngày 27/1/2003, UBND TP. Hà Nội ban hành quyết định cho Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long (Hoa Phượng Thăng Long) thuê 4.741 m2 tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy. Mục đích thuê đất là xây dựng văn phòng làm việc và trung tâm giới thiệu sản phẩm. Thời gian thuê đất 45 năm kể từ ngày ký quyết định trên (đến năm 2048).

Theo quyết định trên, trong tổng diện tích 4.741 m2 mà Hoa Phượng Thăng Long thuê có 2.438 m2 đất do UBND quận Cầu Giấy quản lý; 38 m2 đất là diện tích làm đường nội bộ thuộc khu di dân Tràng Hào do Ban Quản lý dự án Thăng Long quản lý; 2.265 m2 đất do UBND phường Trung Hòa quản lý và một số hộ dân đang sử dụng.

Năm 2014, Hoa Phượng Thăng Long chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội, một doanh nghiệp chỉ mới 4 tháng tuổi, cũng đăng ký tại địa chỉ 216 Trần Duy Hưng.

Tháng 1/2017, ông Nguyễn Thế Hùng khi đó là Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký ban hành quyết định chủ trương đầu tư Dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại - Summit Building tại thửa B (diện tích 2.373 m2) khu đất 216 Trần Duy Hưng. Tiến độ thực hiện dự án từ quý III/2016 đến quý IV/2019.

Chủ đầu tư là Liên danh Công ty TNHH Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội và Công ty TNHH Thương mại đầu tư Bất động sản 216 - như đã đề cập ở đầu bài viết. Trong đó, người đại diện pháp luật Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội là ông Phạm Hoành Sơn, còn bên phía Bất động sản 216 là bà Nguyễn Thị Hồng Nga.

Đến ngày 15/2/2017, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội lúc bấy giờ là ông Nguyễn Quốc Hùng đã ký ban hành quyết định cho phép Hoa Phượng Thăng Long Hà Nội chuyển đổi mục đích sử dụng 2.373 m2 đất để dựng dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại - Summit Building.

Đến đây, khu đất 2.373 m2 với mục đích ban đầu là thực hiện một phần dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc và trung tâm giới thiệu sản phẩm đã chính thức bị "khai tử", thay vào đó là xây dựng tòa nhà ở thương mại để bán cao 35 tầng.

Cuối cùng, tháng 2/2019, Liên danh chủ đầu tư đề nghị thành phố cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án cho Veracity. Ngày 21/8/2019, đáp lại đề nghị này, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng đã ký ban hành quyết định chấp thuận chuyển nhượng dự án, từ đó khu "đất vàng" 216 Trần Duy Hưng chính thức về tay Veracity.