Theo báo cáo cập nhật của MBS Research, kết quả kinh doanh quý 2/2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư dự kiến chưa có nhiều đột phá. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hoạt động bàn giao tại các dự án mới chưa được triển khai mạnh, khiến doanh thu và lợi nhuận phần lớn đến từ phần còn lại của các dự án cũ. Trong khi một số doanh nghiệp như DXG và PDR được kỳ vọng tăng trưởng cao từ nền thấp, các doanh nghiệp lớn như VHM, NLG, KDH lại được dự báo đi ngang hoặc sụt giảm.

Tuy nhiên, MBS đánh giá các doanh nghiệp bất động sản vẫn có triển vọng tích cực trong nửa cuối năm nhờ loạt dự án gối đầu được kỳ vọng đẩy mạnh bàn giao từ quý 3 trở đi. Thêm vào đó, nhiều yếu tố vĩ mô hỗ trợ như FDI đăng ký vào bất động sản đạt gần 4,76 tỷ USD trong 5 tháng đầu năm (chiếm 25,9% tổng FDI), quy hoạch đất đai được phê duyệt nhanh hơn, pháp lý dự án được tháo gỡ và quá trình sáp nhập địa giới hành chính đang tạo động lực mới cho thị trường.

Tại Hà Nội, thị trường thấp tầng ghi nhận nguồn cung tăng mạnh và tiêu thụ tốt, trong khi phân khúc cao tầng chững lại do nguồn cung dồn về khu Đông. Ở TP.HCM, dù nguồn cung căn hộ mới trong quý 1 giảm 36% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ vẫn cao bất chấp giá bán tăng. BĐS liền thổ có nguồn cung cải thiện nhưng sức mua yếu hơn, phản ánh mức độ nhạy cảm với giá bán hiện hành.

VHM: Dự kiến lợi nhuận giảm trong quý 2 nhưng cả năm vẫn tăng trưởng

Vinhomes có thể đạt 7.850 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý 2/2025, giảm 27% so với cùng kỳ do không còn đóng góp đột biến từ Royal Island. Tuy nhiên, nhờ các dự án lớn đang triển khai, VHM được kỳ vọng đạt 39.023 tỷ đồng trong cả năm, tăng 23%, tương ứng hoàn thành hơn 25% kế hoạch chỉ sau 6 tháng

DXG: Hưởng lợi từ nền thấp và bàn giao tại Gem Sky World

Đất Xanh được dự phóng đạt 65 tỷ đồng LNST quý 2, tăng 97% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao tại Gem Sky World. Trong nửa cuối năm, phân khu The Privé có thể là động lực tăng trưởng mới. Tổng lợi nhuận cả năm ước đạt 286 tỷ đồng, tăng 13%, hoàn thành 30,7% kế hoạch năm 2025 chỉ trong 6 tháng đầu năm.

KDH: Chưa có đóng góp mới đáng kể

Khang Điền được ước tính ghi nhận 115 tỷ đồng lợi nhuận quý 2, giảm 59% so với cùng kỳ và 6% so với quý trước khi các dự án Clarita và Emeria chưa phát sinh doanh thu. Dù vậy, dự án The Privia sẽ là điểm nhấn trong nửa cuối năm, giúp KDH hướng tới mục tiêu 980 tỷ đồng LNST cả năm, tăng 21%.

NLG: Tăng trưởng thực chất cần chờ quý 3–4

Nam Long có thể đạt 144 tỷ đồng LNST quý 2, đi ngang so với cùng kỳ nhưng tăng 33% so với kỳ trướ, nhờ tiếp tục bàn giao tại Akari và Nam Long Cần Thơ. MBS cho rằng các phân khu Park Village và The Aqua thuộc dự án Southgate mới là nguồn tăng trưởng chính từ quý 4/2025. Dự phóng cả năm đạt 543 tỷ đồng, tăng 6%, hoàn thành 35,9% kế hoạch chỉ trong 6 tháng đầu năm.

PDR: Tăng tốc nhờ bàn giao Bắc Hà Thanh, chờ đợi Thuận An

Phát Đạt là cổ phiếu có mức tăng trưởng dự báo cao nhất trong nhóm với 90 tỷ đồng lợi nhuận quý 2, tăng 81% so với cùng kỳ từ nền thấp. Quý 2, công ty được kỳ vọng đẩy mạnh ghi nhận từ các phân khu Thuận An 1 & 2. Tổng lợi nhuận cả năm ước tính đạt 722 tỷ đồng, tăng 366%, hoàn thành 19,4% kế hoạch nửa đầu năm.

Khuyến nghị đầu tư: Chọn lọc theo quỹ đất và khả năng bàn giao nửa cuối năm

Nhìn chung, quý 2 chưa phải giai đoạn phản ánh hết tiềm năng tăng trưởng của nhóm bất động sản dân cư. Tuy nhiên, với dự án gối đầu lớn, định hướng bàn giao rõ ràng và môi trường pháp lý dần thuận lợi, các cổ phiếu như VHM, NLG vẫn được đánh giá tích cực nhờ nền tảng tài chính và vị thế thị trường. Với DXG, PDR, cơ hội tăng giá lớn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu tiến độ triển khai không như kỳ vọng. Nhà đầu tư được khuyến nghị nên ưu tiên các mã có kế hoạch bàn giao cụ thể và quỹ đất sạch trong vùng quy hoạch rõ ràng.